Alugar um imóvel na França — contrato, aluguel, condomínio e vizinhança animada (A2-B1)

— Bia : Vincent, je viens de trouver un appart' à Paris ! Mais le proprio parle de « loyer HC », « dépôt de garantie », « quittance »… J’ai rien compris !

— Vincent : Ah, le vocabulaire de la location ! C’est un vrai labyrinthe au début. « HC », ça veut dire « hors charges ». Donc tu paies le loyer plus les charges à côté.

— Bia : Et le « dépôt de garantie », c’est quoi ? Une caution ?

— Vincent : Exactement. En général, un mois de loyer. Le proprio le garde, et il te le rend quand tu pars… si l’appart' est en bon état.

— Bia : Ah ! Et hier, j’ai reçu une convoc' pour « l’AG de copropriété ». C’est obligatoire ?

— Vincent : Non, mais c’est là que les voisins discutent — parfois très fort — des travaux, du syndic… Bienvenue dans l’immeuble français, Bia !

Ce jargon administratif et ces rituels de voisinage déroutent tous les Brésiliens qui louent en France. Décryptons ensemble ce vocabulaire indispensable.

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« Loi de l’immeuble parisien : le voisin du dessus a toujours soit une perceuse à 1 h du matin, soit un batteur en herbe, soit un labrador qui court le marathon sur son parquet. Et sur le toit, un chien qui hurle à la mort, aouuuuuuu !, pendant que les étudiants du 3ᵉ font la fête pour la troisième fois cette semaine. »

Viver na França quando você aluga um apartamento é descobrir um miniecossistema jurídico e cultural, tá bom, eu exagero um pouquinho. O contrato de aluguel (bail), o aluguel (loyer), os encargos (charges), o recibo (quittance), a administração do condomínio (syndic), as reuniões de condomínio. E aquele vizinho que, sinceramente, adora a furadeira dele de madrugada. Este guia A2-B1 te dá as palavras, as regras e as dicas.

🏠 Leia primeiro : o vocabulário geral da casa (cômodos, móveis, andares, elevador) → O vocabulário da casa ; A2.

1. Inquilino ou proprietário?

Na França, dois status principais:

• O(a) locataire (inquilino/a): a pessoa que paga um aluguel para morar. Ela aluga o apartamento de um proprietário.
• O(a) propriétaire (proprietário/a): a pessoa que possui o apartamento.
• O(a) bailleur/bailleuse (locador/a): sinônimo de proprietário, usado em documentos oficiais. Aquele que dá em locação.

O verbo « louer » é traiçoeiro:

• « Je loue un appartement à Paris. » (Eu alugo um apartamento em Paris) → eu = inquilino.
• « Je loue mon appartement à Paris. » (Eu alugo meu apartamento em Paris) → eu = proprietário que coloca o imóvel para locação.

O contexto é que faz a diferença: cuidado com o « mon » (meu).

2. O contrato de locação: o documento que te protege

Le bail (m., pronuncia-se "baille") é o contrato de locação. Sua duração padrão é:

• 3 anos se o proprietário for pessoa física.
• 6 anos se o proprietário for pessoa jurídica (empresa, SCI).
• 1 ano se o imóvel for mobiliado.

Le bail é regulamentado por lei (lei de 6 de julho de 1989). O proprietário não pode te botar pra fora de um dia pro outro: ele precisa dar aviso prévio com seis meses de antecedência, e somente por três motivos:

1. vender o imóvel,
2. morar ele mesmo no imóvel (ou um parente próximo),
3. um motivo legítimo e sério (falta de pagamento, perturbação do sossego…).

Cuidado: no Brasil, um contrato de aluguel pode ser rescindido bem mais facilmente. Na França, a lei protege o inquilino. Resumindo: você pode ficar mais tranquilo.

3. O aluguel, as despesas de condomínio, o recibo

• Le loyer (m.) — a quantia mensal que você paga ao proprietário para morar no imóvel.
• Les charges (f. pl.) : despesas coletivas do prédio (elevador, aquecimento coletivo, água fria, limpeza, zelador). Você as adianta todo mês, com um acerto de contas anual.
• Le loyer charges comprises (CC). aluguel + despesas em um único valor. ⚠️ Sempre confira: « 1 200 € CC » e « 1 200 € HC » (hors charges, sem as despesas), não é a mesma coisa!
• La quittance de loyer, o recibo que o proprietário deve te dar todo mês quando você paga. Sem recibo, nenhuma prova de que você pagou. Então, exija-o.
• Le dépôt de garantie (a « caução »), 1 mês de aluguel sem despesas para um imóvel vazio, 2 meses para um mobiliado. O proprietário deve devolvê-lo em até 2 meses depois da sua saída (menos eventuais retenções justificadas).

4. Os condôminos e o síndico

Se você mora num prédio coletivo, existe um condomínio, uma comunidade de proprietários que possuem juntos as áreas comuns (escadas, elevador, hall de entrada, telhado, fachada).

• Os condôminos (m./f.): o conjunto de proprietários do prédio.
• As áreas comuns, o que pertence a todo mundo (os corredores, o elevador, a caixa de escada).
• As áreas privativas: o interior de cada apartamento.
• O regulamento do condomínio: o documento jurídico que estabelece as regras (barulho, animais, aspecto da fachada…).
• O síndico profissional, a empresa que administra o condomínio (contabilidade, obras, contratos com fornecedores, envio das cobranças de taxa condominial). Ele é eleito pelos condôminos.
• O síndico voluntário: às vezes um condômino faz o trabalho de graça (em condomínios pequenos).
• O conselho fiscal do condomínio. 3 a 5 condôminos voluntários que fiscalizam o trabalho do síndico.

As reuniões de condomínio — muitas vezes agitadas!

A assembleia geral (AG) do condomínio acontece uma vez por ano, geralmente à noite. Na pauta:

• O orçamento previsto para o ano seguinte.
• As obras grandes (reforma da fachada, elevador, telhado).
• A escolha ou renovação do síndico.
• Os incidentes (barulho, cachorro que late, sinistros…).

*⚠️ Cultura francesa: essas reuniões costumam ser bem agitadas. Lá você encontra:

1. Ler o contrato com atenção, principalmente a cláusula de revisão do aluguel e o valor dos encargos.
2. Fazer um "état des lieux d'entrée" (vistoria de entrada) detalhado, com fotos como prova.
3. Verificar o valor do depósito de garantia (dépôt de garantie).

1. Pagar o aluguel antes do dia 5 do mês (ou a data combinada).
2. Exigir um recibo (quittance) todo mês.
3. Contratar um seguro residencial (assurance multirisque habitation): obrigatório na França!

1. Avisar o proprietário por e-mail ou carta registrada com aviso de recebimento (LRAR).
2. Em último caso: a Comissão de conciliação (Commission de conciliation) ou o tribunal judiciaire (proteção reforçada ao inquilino).

• "Charmoso" = velho e pequeno.
• "9 m² Carrez" = 9 m² reais. a contagem exclui a parte com pé-direito < 1,80 m sob o telhado, então são 12 m² de chão mas 9 m² utilizáveis em pé.
• "6º andar sem elevador" = não alugue se você tiver compras, uma mala ou um joelho fraco.
• "Cozinha equipada" = uma chapa de dois queimadores e uma minigeladeira em cima de uma bancada. Não confundir com cozinha planejada (forno, lava-louças, coifa).
• "Todo reformado" = repintado de branco na semana passada; o encanamento pode ter 40 anos.
• "Vista imperdível para o verde" = ⚠️ desconfiança total: pode significar tanto um jardim de verdade quanto um plátano colado na janela que bloqueia toda a luz e que não dá pra cortar.
• "Localização ideal" = perto do transporte, até você descobrir o bairro às 22h.
• "Porte de la Chapelle" = 18º arrondissement, zona norte, popular, movimentado, mas um dos pontos quentes em termos de segurança em Paris.
• "DPE: G" = peneira térmica, uma das piores classificações energéticas. Proibido para locação nova desde 2025, mas os contratos em vigor continuam válidos. Você vai gastar 200 €/mês de aquecimento no inverno.
• "Livre imediatamente" = o inquilino anterior saiu correndo.

• Carrez (lei Carrez): área habitável real (pé-direito ≥ 1,80 m).
• CC / HC: condomínio incluso / condomínio não incluso.
• DPE — Diagnóstico de Desempenho Energético (A = excelente, G = catástrofe).
• Livre imediatamente, disponível agora.

• "Haussmanniano" = prédio de pedra lavrada dos anos 1850-1900, tetos altos, molduras, lareiras, o sonho parisiense, né.
• "7º andar com elevador" = andar nobre com vista aberta, um verdadeiro diferencial.
• "Com ventilação cruzada" = janelas em duas fachadas opostas = luz o dia todo e ventilação natural. Raro e muito procurado em Paris.
• "Tranquilo" = de frente pro pátio interno ou numa rua pouco movimentada, precioso quando você mora em Paris.
• "Varanda contínua" = varanda ininterrupta que percorre toda a fachada.
• "Point de Hongrie" = padrão de parquet em espinha de peixe quebrada, motivo nobre e antigo.
• "Molduras originais" = gesso decorativo de época embaixo do teto, que não se deve repintar de jeito nenhum, é isso que dá valor ao imóvel.
• "Cozinha planejada" = forno embutido + lava-louças + coifa + bancada (o equivalente da cozinha planejada brasileira).
• "Rue Daguerre" = ruazinha de pedestres do 14º, mercado diário, clima de vilarejo dentro de Paris. O sonho.
• "DPE: C" = bom nível energético. aquecimento razoável.
• "Corra, não vai durar" = no preço de mercado, vai sair rápido. Uma oportunidade de verdade, não uma cilada.

c) O cachorro que uiva feito alma penada — « aouuuuuuu ! »: geralmente é um cachorro deixado sozinho o dia inteiro. Soluções: conversar gentilmente com o dono; senão, denunciar à prefeitura (a brigada de combate a poluição sonora) ou mandar carta registrada ao proprietário.

Glossário marselhês (para leitores não-provençais):

• Vé moi ça (pronuncia-se « vé mwè sa ») — « Olhem só isso ». Atenção: não tem nada a ver com o verbo ver aqui, é uma exclamação de espanto tipicamente marselhesa.
• um parigot (m.) — um parisiense, com um tom levemente zombeteiro (nunca maldoso, mas sempre provocador).
• um calu / um fada / um jobastre: três formas diferentes de dizer « um maluco » em Marselha. Um calu é mais um idiota desastrado, um fada um sonhador meio doido, e um jobastre um completamente pirado. Nuances que escapam a qualquer parisiense que se preze.
• peuchère, interjeição coringa — « coitado, que pena, que dó ». Usa-se com uma pitada de compaixão divertida.

— Lionel Philippe · vulgo « M. Bonjour-Merci »***